Ley de alquileres: la SSN reglamentó el seguro de caución

 

Se aprobaron las “Condiciones Generales para el Seguro de Caución de Garantía de Locación de Bienes Inmuebles con destino Habitacional”.

RESOLUCIÓN SSN 376/2020.-

Tal como se esperaba, la SSN aprobó las “Condiciones Generales para el Seguro de Caución de Garantía de Locación de Bienes Inmuebles con destino habitacional conforme Ley 27.551”. La misma se desarrolló con aportes brindados por las cámaras del mercado asegurador, tal como se destaca en sus considerandos.

Recordemos que por dicha ley (ver nota), desde junio de este año comenzó a regir una nueva regulación en materia de alquileres particulares. Entre otras novedades, se amplió a 3 años el plazo mínimo de locación, y se introdujo una modalidad específica y especial para el ajuste de los contratos, consistente en una actualización anual del canon por medio de la utilización de un índice que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.

La ley requiere la necesidad de generar condiciones contractuales específicas para un Seguro de Caución (inciso c) del Artículo del 13), que prevean sublímites para los diversos riesgos considerados y la vigencia anual con renovación automática hasta la finalización de las obligaciones del tomador. De allí que la presente Resolución consta de un apartado (ver Anexo) donde se regulan las condiciones contractuales que, sin revestir el carácter de obligatorias, contemplan y brindan respuesta a las nuevas disposiciones y realidades.

“Resulta oportuno aprobar nuevas condiciones contractuales sin derogar las Resoluciones SSN 13.760 de fecha 16 de marzo de 1977, 13.841 de fecha 13 de junio de 1977 y 23.083 de fecha 14 de febrero de 1994, de Seguro de Caución para Garantías de Alquileres (Inmuebles), en tanto que, por sus características, resultan de utilidad para cubrir las exigencias actuales del mercado inmobiliario en relación a la Locación de Bienes Inmuebles con destinos distintos al de vivienda”, aclaran desde la SSN.

Detalles

Tal como surge del Anexo, entre otros aspectos, la póliza -y hasta el monto máximo indicado en las Condiciones Particulares-, cubre el incumplimiento por parte del Tomador de las obligaciones derivadas del contrato de locación de inmuebles con destino habitacional indicado en las condiciones específicas y Solicitud-Convenio suscriptas. 

La responsabilidad para cada sublímite, será la que seguidamente se describe: 

1. a) Los cánones impagos por el periodo de vigencia establecido en el contrato de locación indicado en las Condiciones Particulares hasta la restitución del inmueble y las multas pactadas en el mismo, con la limitación en ellas especificadas. Solo se reconocerá como monto del alquiler, el pactado originalmente en términos nominales, quedando excluido cualquier reajuste o indexación que se hubiese convenido. 
2. b) La sustitución del depósito de garantía exigido por el Asegurado al Tomador, según lo establecido en el contrato de locación indicado en las Condiciones Particulares.
3. c) El pago del canon de las Expensas Comunes Ordinarias en las fechas establecidas por el Reglamento de Copropiedad, siempre que estuvieran a cargo del Tomador hasta la restitución del inmueble. 
4. d) El pago de los Servicios de energía eléctrica, gas, agua corriente y telecomunicaciones siempre que estuvieran a cargo del Tomador, hasta la restitución del inmueble. 
5. e) Ocupación indebida del inmueble con posterioridad al vencimiento del periodo de vigencia establecido en el Contrato de Alquiler y hasta la efectiva desocupación del mismo, con las limitaciones establecidas en Condiciones Particulares de la Póliza.

Se aclara que se encuentran excluidos de la cobertura de los incisos c y d, los créditos por expensas y servicios que a la fecha de inicio de vigencia de la presente póliza tengan un atraso en sus pagos.

En cuanto a la Suma Asegurada, la misma constituye el límite máximo de la responsabilidad de la Aseguradora. La misma debe entenderse como un importe nominal no susceptible de incrementos por depreciación monetaria ni otros conceptos a los efectos del pago. “Los Sublímites establecidos en las Condiciones Particulares constituyen individualmente la responsabilidad máxima de la Aseguradora por cada obligación amparada”, se define.

Respecto a la Pluralidad de Garantías, se dispone que el Asegurado está obligado a solicitar la previa conformidad fehaciente de la Aseguradora para la celebración de otros seguros que cubran el mismo riesgo e interés que esta póliza, bajo pena de caducidad. En caso de aceptación por parte de la Aseguradora, ésta participará a prorrata del riesgo asumido en concurrencia con los otros garantes hasta el importe total de la garantía que se exija.

Pasando al Siniestro, se define que el Asegurado tendrá derecho a exigir a la Aseguradora el pago pertinente cuando se hayan cumplido las siguientes condiciones: 

1. a) Que el Tomador no haya dado cumplimiento en tiempo y forma a las obligaciones a su cargo, por causas que le sean imputables; 
2. b) Que el Asegurado haya intimado en forma fehaciente al Tomador por el cumplimiento de sus obligaciones amparadas por esta póliza, con un plazo de 10 días, con resultado infructuoso que le competan contra el tomador y; 
3. c) Que el Asegurado haya notificado la rescisión del contrato garantizado en virtud del incumplimiento del Tomador e inicie simultáneamente todas las acciones legales que le competan contra el tomador so pena de caducidad de los derechos indemnizatorios emergentes de esta póliza. 

A los efectos indemnizatorios, el Asegurado deberá entregar a la Aseguradora las constancias que acrediten lo indicado en los puntos a), b) y c) precedentes, justificando los motivos y el monto de su reclamo. Todo ello, sin perjuicio del derecho de la Aseguradora de solicitar al Asegurado la información y/o documentación necesarias, que razonablemente pueda suministrarle, para verificar el Siniestro o la extensión de la prestación a su cargo.

Vale destacar que la Aseguradora hacer efectivo al Asegurado el pago garantizado dentro de los 15 días.

Finalmente, en un apartado especial sobre “Cláusula de Ajuste de los Capitales Asegurados”, se estipula que las Sumas Aseguradas previstas en la póliza serán ajustadas anualmente de forma automática, en oportunidad de la renovación anual de la póliza a efectos de mantener actualizados sus valores.

“Las Sumas Aseguradas serán ajustadas al cumplirse la anualidad de la Póliza, aplicando el incremento previsto por el Artículo 14° de la ley 27.551. En caso que el índice seleccionado no se encontrase disponible, será de aplicación el índice de precios que lo hubiere reemplazado”, se agrega. Y se prevé que la póliza se renovará de forma automática hasta la finalización de las obligaciones a cargo del Tomador. A su vez, las nuevas primas a abonar por el Tomador serán las que surjan de aplicar las tasas de prima vigentes para la cobertura sobre las nuevas Sumas Aseguradas ajustadas.